相続した不動産が再建築不可の場合、建て替えできず資産価値も下がりやすいため、放置は大きなリスクになります。
再建築不可の理由を正しく理解したうえで、「使う」「売る」「条件を整える」「相続放棄する」などの選択肢を検討することが重要です。
相続手続きや税務面も含め、早めの判断が将来のトラブル回避につながります。
相続した不動産が「再建築不可」とはどういう状態か
相続した実家や土地について調べてみたところ、「再建築不可」と言われて戸惑うケースは少なくありません。
再建築不可とは、現在建っている建物を取り壊した場合、新たに建物を建てられない土地のことを指します。
この状態でも、既存建物に住み続けること自体は可能です。
しかし、老朽化しても建て替えができないため、将来的な選択肢が大きく制限されます。
建築基準法の「接道義務」とは
再建築不可となる主な理由は、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないことです。
原則として、建物を建てる土地は幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。
古い住宅地では、路地状の通路にしか接していない土地や、道路と認められない私道に面している土地が多く見られます。
古い住宅地に多い再建築不可物件
昭和期に建てられた住宅では、当時の基準では合法でも、現在の法令では再建築不可となるケースがあります。
相続によって初めて問題が表面化することも珍しくありません。
再建築不可不動産を相続したときの問題点
再建築不可不動産を相続すると、いくつかの現実的な問題に直面します。
建て替えできないことによる資産価値の低下
再建築ができない土地は、一般的な住宅用地と比べて市場価値が低くなります。
金融機関の融資が受けにくく、購入希望者が限られるため、売却価格も下がりやすい傾向があります。
空き家放置によるリスク
誰も住まないまま放置すると、老朽化や倒壊の危険性が高まります。
固定資産税の負担が続くだけでなく、近隣トラブルや行政指導の対象になる可能性もあります。
再建築不可不動産を相続した場合の主な選択肢
再建築不可だからといって、必ずしも「失敗相続」になるわけではありません。
状況に応じた選択肢があります。
そのまま使用・リフォームする
建物の状態が良ければ、リフォームや修繕を行い居住を続ける方法があります。
ただし、大規模な改築は制限されるため、将来的な維持費も考慮が必要です。
売却するという選択
再建築不可物件でも、現金化は可能です。
投資目的や隣地所有者からの需要がある場合、比較的スムーズに売却できることもあります。
ただし、相場より安くなる傾向があるため、複数の不動産業者に相談することが重要です。
隣地との交渉で再建築可能にするケース
隣地の一部を購入したり、通行地役権を設定したりすることで、接道義務を満たせる場合があります。
実現すれば資産価値が大きく改善しますが、交渉や費用面のハードルは低くありません。
相続放棄を検討すべき場合
維持費や管理負担が大きく、活用や売却の見込みがない場合は、相続放棄も選択肢になります。
ただし、相続放棄は原則として相続開始を知ってから3か月以内に行う必要があります。
相続手続きで特に注意すべきポイント
相続税評価と実勢価格の違い
再建築不可不動産でも、相続税評価額は一定程度つく場合があります。
実際には売れにくい不動産でも、税金だけが発生するケースがあるため注意が必要です。
共有名義にするリスク
兄弟姉妹で共有名義にすると、売却や活用の意思決定が難しくなります。
再建築不可物件では特に、早期に方針を決めることが重要です。
まとめ｜早めの判断と専門家相談が重要
相続した不動産が再建築不可だった場合、放置するほど選択肢は狭まります。
物件の状態や立地を正しく把握し、「使う」「売る」「条件を整える」「放棄する」など現実的な判断が必要です。
相続手続きや不動産の法的制限は複雑なため、早い段階で専門家に相談することが、将来のトラブルを防ぐ近道となります。
ご不安な方は専門家にご相談ください。
